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報道発表資料  2017年07月19日  監査事務局

中央区晴海五丁目西地区の譲渡価格は違法・不当であり、損害の回復等
必要な措置を講じることを求める住民監査請求(その2)の監査結果について

平成29年5月19日付で提出された住民監査請求について、監査委員から、次のような監査結果が出されましたのでお知らせします。なお、今回の監査結果では、結論とあわせて意見が付されております。

1 結論

東京大会選手村敷地の総額129億6000万円の敷地譲渡契約に向けた一連の行為は、本来必要である公有財産の譲渡について公正な評価の規制を免れるという違法な目的のために、都市再開発制度を濫用した違法、不当なものであるとする請求人の主張には理由がない。

2 意見

本件事業の今後の実施に際しては、重要な決定に当たり、専門家の意見を十分に聞く等の内部牽制体制を強化することや、意思決定過程及び決定内容についてきめ細かな対外説明を行うことなどにより、これまで以上に透明性の確保に努められたい。

請求の内容

東京大会選手村敷地の総額129億6000万円の敷地譲渡契約に向けた一連の行為は、本来必要である公有財産の譲渡について公正な評価の規制を免れるという違法な目的のために、都市再開発制度を濫用した違法、不当なものであるとして、一連の行為が適正であるかを調査し、都有地の違法、不当な低廉価格による売却処分による損害の回避または補填をするために必要な措置を講じることを都知事に勧告するよう求めた。

監査対象局

都市整備局

判断要旨

  • 立候補ファイルを前提として、都及び民間事業者の視点からの事業手法を検討し、最も適切であると評価された、第一種市街地再開発事業(個人施行)を本件事業の事業手法として決定したことは、一定程度合理的な理由があると認められる。
  • 国土交通省の再開発法の見解( 1)地方公共団体が個人施行者となることは、制度上排除されてない、2)単独地権者による個人施行は、制度上想定されている、3)施行者が地方公共団体であるとき、地方公共団体の財産の管理処分に関する法令の規定は、適用されない、4)権利者の同意を得た場合の特則は、地権者数に関係なく適用される )から、都が、個人施行者として施行し、本件事業を認可することは、違法・不当であるとは言えない。
  • 本件土地の評価手法について、本件土地は、広大な土地であること及び選手村要因(事業完了まで長期間を有する等)があることから、取引事例比較法を適用できないとした判断は、妥当であり、評価手法として開発法を採用したことは、鑑定基準の考え方に沿っており、適切であると考えられる。
  • 本件土地の評価査定手順等について、各街区の査定方針、選手村要因が価額に与える影響の内容やその程度、販売総額の算出基礎となる賃貸単価や分譲単価の設定、建築工事費、販売費・一般管理費等及び開発協力金について、その考え方や算出方法について確認したところ不合理な点はなかった。
  • 開発法による価格の妥当性は、「投下資本収益率」及び「価格時点からの期間」の設定値の適正性により、建物等の収益価格の妥当性は、「還元利回り」の設定値の適正性によるが、これらの値について、不動産鑑定調査会社2社に意見を求めたところ、妥当であるとの回答を得た。
  • 本件土地の評価価格は、保留床等処分運営委員会(平成28年4月22日)において、調査報告書の選手村要因が分譲単価に与える影響や建築工事費等について審議され、敷地処分予定価格が決定、この価格を最低価格として、特定建築者の募集を行い、特定建築者選考委員会において、応募価格を敷地譲渡価格としており、都市再開発法に基づく規準で定められた手続を経て決定されている。

※監査結果の全文については、別添「中央区晴海五丁目西地区の譲渡価格は違法・不当であり、損害の回復等必要な措置を講じることを求める住民監査請求(その2)監査結果」(PDF:792KB)をご覧ください。

問い合わせ先
監査事務局総務課
電話 03-5320-7011、03-5320-7018

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