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報道発表資料  2017年06月20日  監査事務局

中央区晴海五丁目西地区の譲渡価格は違法・不当であり、損害の回復等必要な措置を講じることを求める住民監査請求の監査結果について

平成29年4月21日付で提出された住民監査請求について、監査委員から、次のような監査結果が出されましたのでお知らせします。

結論

都有地である中央区晴海五丁目西地区を、平成28年4月22日開催の保留床等処分運営委員会決定の敷地処分予定価格と同額で土地を処分することは、違法・不当な財産の処分であるとする請求人の主張には理由がない。

請求の内容

中央区晴海五丁目西地区のオリンピック・パラリンピック選手村予定地を保留床等処分運営委員会決定の敷地処分予定価格で処分することは、近傍地等の価格と比べ明らかに低廉であり、違法・不当である可能性が極めて高いとして、当該処分によって生じる損害の回避または補てんをするために必要な措置を講じることを都知事に勧告するよう求めた。

監査対象局

都市整備局

判断要旨

  • 不動産鑑定士が不動産の鑑定評価を行うに当たっての統一的な基準である、「不動産鑑定評価基準」(以下「鑑定基準」)によれば、不動産の価格は、不動産の最有効使用を前提として把握される価格(正常価格)の他、鑑定評価の依頼目的に対応した条件により、特定価格等として求める場合があるとされ、選手村要因を前提とした本件土地の評価価額は、最有効使用を前提とした価額とは条件が異なるため、単に市場価格との比較だけをもって判断することはできない。
  • 本件土地の評価手法について、本件土地は、約13万平方メートルと広大な土地であること及び選手村使用の特殊要因(事業完了まで長期間を有する等)があることから、比較できる取引事例は存在せず、取引事例比較法を適用できないとした判断は、妥当であり、本件土地の評価手法として開発法を採用したことは、鑑定基準の考え方に沿っており、適切であると考えられる。
  • 本件土地の評価査定手順等について、各街区の査定方針、選手村要因が価額に与える影響の内容やその程度、販売総額の算出基礎となる賃貸単価や分譲単価の設定、建築工事費、販売費・一般管理費等及び開発協力金について、その考え方や算出方法について確認したところ不合理な点はなかった。
  • 販売総額等に不合理な点が無かったことから、開発法による価格の妥当性は、「投下資本収益率」及び「価格時点からの期間」の設定値の適正性により、建物等の収益価格の妥当性は、「還元利回り」の設定値の適正性によるが、これらの値について、不動産鑑定調査会社2社に意見を求めたところ、妥当であるとの回答を得た。
  • 本件土地の評価価格は、保留床等処分運営委員会(平成28年4月22日)において、調査報告書の選手村要因が分譲単価に与える影響や建築工事費や投下資本収益率、支払スケジュール等について審議され、敷地処分予定価格が決定され、この価格を最低価格として、特定建築者の募集を行い、特定建築者選考委員会において、応募価格を敷地譲渡価格としており、都市再開発法に基づく規準で定められた手続を経て決定されている。

※監査結果の全文については、別添「中央区晴海五丁目西地区の譲渡価格は違法・不当であり、損害の回復等必要な措置を講じることを求める住民監査請求監査結果(PDF:517KB)」をご覧ください。

問い合わせ先
監査事務局総務課
電話 03-5320-7011

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